2018年4月初，發改委等5部門聯合印發《關于規范主題公園建設發展的指導意見》，強調嚴控主題公園的房地產傾向。并從規劃布局、土地出讓、業態管理等方面予以限制。盡管細則尚未予以明確，但足以對現有的文旅地產開發模式帶來沖擊。

“文旅地產”是一個行業概念，意指將文旅項目開發運營與房地產開發相結合，并從項目的整體運營中獲取收益。文旅因素的存在，通常會淡化“房地產”色彩，容易使企業在拿地和融資時取得便利。在具體運營中，捆綁拿地、銷售先行、滾動開發是主要模式，從而解決投資規模大、回報周期長的難題。

主題公園與文旅項目，雖然字面表述不同，但從某些方面來說兩者的涵義有著極大重合度，且文件對于“嚴控房地產傾向”的表述，已是明確無誤地直指“文旅地產”。

一、新規掐中“七寸”

《意見》中指出要“嚴控房地產傾向”。各地區要嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規模，不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發用地。主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產捆綁開發。對擬新增立項的主題公園項目要科學論證評估，嚴格把關審查，防范“假公園真地產”項目。

強調嚴控主題公園周邊的房地產開發，而且把房地產與主題公園開發徹底割裂，連調整規劃的路也給堵死?！袄壒┑?、捆綁審批”也是一直以來捆綁開發、廉價拿地的主要手段，以后也行不通了。在第十五條中再次強調“要嚴肅組織查處違反土地用途和建設方案要求、利用主題公園土地開發房地產的行為，防止主題公園房地產化?！?/span>

此前，國內大多數運作主題公園的企業都在打著房地產的主意，面對《意見》的發布，仿佛被扼住了命運的咽喉，前路又該指向何方？

二、“詩與遠方”的三條路

1、打造中國文化的“超級IP”

此外，在資本驅動下，我國主題公園在建設過程中，不免也存在“重速度，輕創意”而造成產能過剩、同質化等問題。

主題公園后天經營的作用不容小覷。因為有之前開發地產的優勢，所以房企在進入這個領域的時候能夠快速地把文旅項目開發出來。之前房地產開發出來，賣掉之后就完事了。但作為一個文旅項目來說，這可能才是剛剛開始，更重要的是后期運營，從開發思維轉向運營思維，逐漸地以運營為中心，這是關鍵。

在提升質量方面，此次《意見》提到，要豐富文化內涵，講好中國故事，鼓勵文化創意；要提高科技含量，支持主題公園企業促進技術創新、業態創新、內容創新、模式創新和管理創新；要壯大市場主體，加強自主創新，注重品牌建設，培育品牌企業，實現多樣化、特色化、差異化、內涵式發展，防止模仿抄襲、低水平重復建設。

在文化和旅游深度融合的背景下，中國主題公園的創意應該有自信，更多更廣地發掘具有影響力的中國文化作品，創作出深得人心的主題故事，并用科技的手段將其轉化為扣人心弦的娛樂項目。比如把西游記、水滸、梁祝打造成主題內容的文化元素，寓教于樂，更好地做到差異化。只有以消費者體驗為核心，立足本土、立足中國文化，才能設計創造出獨具中國特色、真正被消費者認可的文化旅游產品。

目前從整個行業來看，中國主題公園前景光明，旅游休閑娛樂更是一個勢不可擋的趨勢。主題公園項目要火爆起來，關鍵在于要打造自己的主心骨，創造自己的核心品牌。

2、實現旅游形態從觀光到度假的轉變

度假游作為旅游的高級形態，雖然各方面都在反復提，但空話多于實踐，事實上絕大多數景區并沒有實現。從目前的旅游上市公司來看，那些中國優質資源、優秀景區的代表，收入主體依然是門票、交通、索道等“剛需”性收入，住宿、餐飲、娛樂、服務、購物等二次消費收入占比很低。其主要問題還是出在整體開發思路、打造能力和產品品質上。特別是在今年政府工作報告中提出“降低重點國有景區門票價格”后，多地以開始進行落實，今后知名國有產權景區再以門票作為主要收入來源的路已走到盡頭。

要解決這個痛點，一些小創意、小改進、小花招是沒用的，根本還在于系統化發展企業在旅游各產業鏈上的核心能力，會有非常重的投入。最終以核心能力提升產品品質，優化業態結構，提高二次消費；同時通過大規模擴展復制，大幅度降低成本，提升利潤率，使所投資項目形成良好持續的現金流回報。旅企對目的地的打造能力會演化為資源掌控能力，進而影響到線上平臺和整個旅游業的格局。

3、以金融手段實現良好的投資回報和退出方式

光有良好的現金流回收還不夠，即使是在較為理想狀態下，實現高額重資產投資的投資回收也往往會長達七年以上，這對于資本方來說是完全不可接受的。如果沒有房地產平衡，那么最可行的辦法無疑是打包上市，或者作為優質資產被上市公司收購，目前旅游板塊的市盈率在30倍左右。

今后旅游業的發展會更趨向于商業模式設計，為最終的上市服務。旅游研究將至關重要，它不再是就風景論風景、就文化談文化的老學究們的工作，而是需要越來越多的高級商業分析人才進入，進行全產業鏈的研究分析，輔助設計整個商業模式、投資分析和上市籌劃。

對于政府來說，封死一條路就必須打開另一條路，行業如果變得無利可圖，投資就會急劇萎縮，建議今后在旅企上市方面應該有相應的支持政策。旅游產業對中西部地區發展、扶貧攻堅和一帶一路戰略有良好的帶動作用，又是可以吸納大量勞動人口的綠色產業，相信在今后很長一段時間內政府都會持鼓勵發展、配套支持的態度。