不解決這兩大問題,特色小鎮很難做下去!

不解決這兩大問題,特色小鎮很難做下去!

日期: 2020-01-03
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問題一:地產模式過度依賴

特色小鎮建設中出現了一哄而上、定位雷同等現象。其根源在于對房地產模式路徑過度依賴,其商業模式甚至是“以特色小鎮之名,行住宅開發之實”。特色小鎮需要聚焦于可以支撐當地經濟長遠發展、有競爭優勢的特色產業,如醫康養、旅游、金融、高端裝備等,以此促進產業轉型升級,進而成為經濟發展支柱。

目前特色小鎮多以房地產開發為主,“房地產化”非常突出,土地成本被節節拉高,特色產業則難以實現,農民利益無法保障。開發商拿地難,就以特色小鎮為由跑馬圈地蓋房子,地方政府又急于打造特色小鎮,部分質量不高、題材空泛的特色小鎮倉促上馬,這就背離了初衷,拉高土地成本,帶來新的房產庫存。

誠然,過度的“房地產化”絕非正確發展方向,但我們也應認識到,在合理范圍內對住宅用地松綁,能有效激發社會資本的活力,促進特色小鎮的發展。因此過度的房地產化應堅決杜絕,而合理的商住配套應酌情支持。但隨之產生的問題是土地政策能否提供支持?

成功的特色小鎮典范沒有依靠房地產驅動,比如杭州的“夢想小鎮”“云棲小鎮”,依托的是杭州信息產業和互聯網先發優勢;蘇州“刺繡小鎮”、紹興“黃酒小鎮”、漳州“古琴小鎮”等則是在傳統村落格局和優美自然山水的基礎傳承優良的歷史文化……

問題二:土地政策支持不足

特色小鎮的建設必然會出現與土地相關的問題。特色小鎮土地性質復雜,既有國有建設用地,也有集體建設用地和農用地。如何妥善處理好各種性質土地之間的關系,提高利用效率,解決特色小鎮新增用地需求大、存量土地利用率低、土地結構不合理等矛盾對特色小鎮的開發至關重要,因此,有效處理好集體土地的流轉問題、實現集體土地的合理利用也是土地集約發展、推進特色小鎮培育工作的重點。

現有的土地政策仍舊存在不少限制,導致農村土地市場具有較大的限制性和不確定性,無法真正推進其流轉和置換,降低了企業參與特色小鎮建設的積極性。因此,如果能在法律法規制度上有所創新,對特色小鎮的培育有重要的推動作用。其中,重慶“地票”模式,給統籌城鄉用地的制度創新帶來了不少啟示。將農村閑置的宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、公共設施用地等集體建設用地復墾為耕地,能盤活農村建設用地存量,增加耕地數量。按照我國土地用途管制制度和城鄉建設用地增減掛鉤、耕地占補平衡的要求,增加的耕地數量可作為國家建設用地新增的指標。重慶新增指標的節余部分(優先保障農村建設發展后的節余指標)就形成了地票。按照增減掛鉤政策,地票與國家下達的年度新增建設用地指標具有相同功能。通過交易,獲得地票者就可以在重慶市域內,申請將符合城鄉總體規劃和土地利用規劃的農用地,征轉為國有建設用地。

要解決特色小鎮的用地問題,首先要堅持產城融合原則,以城鎮為基礎,承載產業發展;以產業為保障,建設基礎設施,完善公共服務,吸引更多農業轉移人口。依托建制鎮建成區拓展,避免離開建制鎮新開辟特色小鎮規劃和建設區,從而避免占用更多耕地。其次堅持城鄉一體,村鎮聯動嚴則。鼓勵集體建設用地以入股或租賃等形式參與特色小鎮項目,分享特色小鎮發展收益,保護農民的合法權益。鼓勵地方開展資源變資產、資金變股金、農民變股東等改革。堅持激勵和約束并舉的原則,建立用地長效機制。借鑒浙江創建制的做法,對完成規劃目標的小鎮進行獎勵,對未完成規劃目標的小鎮進行懲罰,有利于實現用地目標,提高用地效率。


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